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FM서비스의 패러다임을 바꾸다_스마트한 빌딩으로 변신한다 ‘IFMS’
2015.04.17
건물들이 스마트폰 위에 세워져 있다. IFMS

초고층 빌딩의 시대가 도래하면서 “인텔리전트 빌딩”이란 말을 많이 접하게 되는 것 같습니다. 인텔리전트 빌딩(Intelligent Building)이라고 하면 쉽게 컴퓨터로 빌딩을 관리하는 것으로 생각하는데요, 인텔리전트 빌딩이랑 첨단 정보통신 기술을 활용해서 에너지 절약, 쾌적한 사무환경 유지, 최적의 빌딩 관리 등을 가능하도록 만든 첨단 지능형 빌딩을 의미합니다. 이러한 인텔리전트 빌딩은 단순히 컴퓨터 시스템을 갖춘 것만으로 이루어지는 것이 아닌데요, 첨단 지능형 빌딩을 움직일 수 있도록 하는 IFMS(Integrated Facility Management System)를 소개합니다.

 

빌딩 관리의 두 기둥, IBS와 IFMS

서브원 FM사업부는 단순 용역 위주로 이루어져왔던 빌딩 관리 서비스에 컴퓨터를 접목시킴으로써 서비스를 한 단계 업그레이드 시켰습니다. 물론 최근 많은 고층 건물들도 이러한 ‘똑똑한’건물을 표방하고 있습니다.

이러한 인텔리전트 빌딩을 움직일 수 있도록 만드는 시스템에는 IBS와 IFMS를 손꼽을 수 있습니다. IBS(Intelligent Building System)가 건물이 지어질 때 갖추고 있던 건물의 기본 ‘성능’이라면 FMS(Facility Management System)는 건물을 운영하면서 축적된 ‘운영 노하우’의 집대성이라고 할 수 있죠.

층별, 시간대별, 공간별로 자유롭게 냉난방 온도를 조절할 수 있는 것은 지능형 빌딩 시스템인 IBS의 영역입니다. 하지만 기계적으로 온도계의 눈금을 맞추는 것만으로는 부족합니다. 고객들이 가장 일하기 좋은 적절한 온도는 얼마인지 시스템에 설정된 온도대로 실제로 냉난방이 이루어지는지 확인하고 그 데이터를 지속적으로 축적해 하나의 이력으로 관리할 수 있는 것이 FMS의 영역인 것이죠.

관리자들이 직접 빌딩 곳곳을 돌아다니면서 적당한 온도와 습도를 확인하고 제어 시스템과 차이가 나는 부분이 있으면 시스템 상에서 보정을 하기도 합니다. 아무리 ‘똑똑한’ 지능형 제어 시스템을 갖고 있어도 그것을 제대로 활용하고 운영할 수 있는 시스템이 없다면 소용이 없습니다. 그것을 분석하고 지원해주는 것이 바로 FMS입니다.

 

건물들이 스마트폰 위에 세워져 있다. IFMS

 

여러 시스템을 하나로 통합하여 관리할 수 있는 IFMS

하나의 건물에는 수많은 시스템이 존재합니다. 공기순환을 위한 공조 시스템에서부터 전기, 조명 제어, 냉난방, 출입통제 시스템, 엘리베이터와 에스컬레이터 운행 등과 관련된 다양한 시스템이 운영되고 있죠.

이러한 시설물의 운영관리 이력정보를 통합하여 관리하는 것이 IFMS(Integrated Facility Management System)입니다. 서브원 FM사업부는 전체 빌딩 관리 업무에 IFMS를 도입하고 있는데요, 모든 시설 이력 정보는 이 IFMS 안에 통합되어 관리되고 있습니다. 최근에는 IBS와 연계한 IFMS가 구축되고 있습니다.

서브원은 IFMS 개발 분야에서도 선두주자로 손꼽히고 있습니다. 컴퓨터를 활용하는 업체들도 거의 없을 때였던 만큼 당시는 해외의 솔루션을 사용했습니다. 하지만 서브원은 국내 빌딩 관리 실정에 맞는 시스템 개발을 위해 직접 IFMS를 직접 개발하였고, 1997년 자체 개발한 IFMS 솔루션을 가지고 다섯 개 빌딩에서 시범 운용을 시작하였습니다. 시설 예방점검활동, 자재 재고 수불 관리, 에너지 사용량 관리 등에서 효과를 보고, 전 빌딩으로 확대시켰으며 2002년부터는 모든 시스템을 웹 베이스로 재구축해 이제는 서브원의 독보적인 경쟁력의 원천라고도 할 수 있습니다.

시설운영관리에서 시스템 통합은 빌딩 관리에서 무척 중요합니다. 개별 시스템이 연동되어 있지 않다면 모든 일이 이원화될 수밖에 없기 때문입니다. 만약 빌딩의 특정 공간에서 냉난방기의 이상으로 정상 온도가 유지되지 못하여 IBS에 이상 시그널이 발생되면 FMS로 그 신호가 실시간으로 전송되고 전송된 이상상황은 즉시 보수직원에게 통보되어 정상화를 위한 수선 작업이 진행됩니다. IFMS는 건물 관리와 관련된 각종 데이터를 축적하는 시스템인데, IBS를 통해서 공조와 냉난방, 엘리베이터 등의 운영 환경을 설정할 때 IFMS 상의 데이터를 활용하면 보다 세밀한 환경 설정이 가능해집니다.

즉, IFMS 내에 이용자들의 사용 내용은 물론 매일 매일 측정된 온도 정보와 각 층별 인원 정보 등을 고려해서 최적화된 수준으로 IBS를 운영할 수 있도록 해주는 것입니다. 인텔리전트 빌딩의 똑똑함을 가능하게 해주는 것은 바로 이러한 통합 퍼실리티 매니지먼트의 힘이라고 할 수 있습니다.

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